OS MUNICÍPIOS DEVEM CUIDAR DO MEIO RURAL
À medida que os núcleos urbanos se aproximam dos espaços destinados a atividades agrárias, ocorre uma transformação significativa dos imóveis rurais. Essa transformação pode resultar em efeitos positivos ou negativos, dependendo da proximidade com o tecido urbano.
Muitos proprietários rurais têm aderido à expansão urbana para aproveitar a descaracterização da função do imóvel rural. Ao incorporar suas propriedades à área de expansão urbana, eles conseguem vender o terreno em lotes menores, com valores de mercado variados conforme a topografia.
É comum encontrarmos, em áreas de crescimento urbano, alguns lotes que permanecem inativos por um longo tempo. Os especuladores aguardam a implantação de rede de esgoto, calçamento, luz elétrica nas ruas e casas, postos de saúde e todo o equipamento urbano disposto pelo município. Dessa forma, aquela área ociosa, em determinado momento, poderá ser vendida por um bom preço e de acordo com a destinação prevista pelo Plano Diretor municipal. Nesse caso, vale lembrar a frase que diz: "terra vale ouro". O especulador, nesse caso, tem uma verdadeira conta poupança mantida pelo Estado.
Em certos casos, a expansão urbana é um negócio lucrativo para o proprietário rural que deixou de investir nas atividades agrárias para buscar lucro através da apropriação monopolista da terra. Sob o viés de demanda social, muito se tem lucrado com o crescimento urbano, pois onde surge uma nova concentração de moradias, surgem também lojas de material de construção, bares e lanchonetes para atender aos trabalhadores da construção civil, postos de gasolina, gerando lucro imediato para os investidores envolvidos.
Quando o poder público municipal e a Câmara Municipal não atuam de forma eficaz, os especuladores imobiliários acabam se beneficiando, enquanto a população, tanto urbana quanto rural, sofre as consequências. É essencial que haja uma fiscalização rigorosa e a aplicação de instrumentos jurídicos adequados para combater essa prática e proteger os interesses da comunidade.
Como você acha que a população pode se mobilizar para exigir mais ação das autoridades?
A Lei nº 10.257 – Estatuto da Cidade – regulamentou o IPTU progressivo no tempo e a desapropriação por interesse social, além da contribuição de melhoria, instrumento que possibilitou à municipalidade requerer uma contrapartida financeira dos proprietários que se beneficiarem da valorização de seus imóveis decorrente de investimentos públicos. Portanto, cabe ao município o dever de coibir a especulação imobiliária e ordenar o uso e a ocupação do solo para evitar que outras propriedades rurais se tornem novos centros urbanos desordenados.
Outros fatores que interferem muito no preço dos imóveis de modo geral são a instabilidade política e econômica do país e a falta de execução de ações públicas municipais que gerem oportunidades de novos investimentos para o desenvolvimento econômico do município. A insegurança política reflete no mercado imobiliário e provoca uma instabilidade no preço dos imóveis.
Enfraquecer os setores primários da economia, como a agricultura, pecuária e extrativismo, pode ter consequências graves para a administração pública. Esses setores fornecem matérias-primas essenciais para os setores secundário e terciário, e sua fragilização pode levar a uma cadeia de impactos negativos em toda a economia.
Em cidades onde existem fatores atrativos como terras férteis, comércio, indústrias, centros universitários, tratamento adequado de estradas e vicinais para escoamento de produtos para portos, aeroportos e ferrovias, além de incentivos fiscais, polos de desenvolvimento tecnológico e empresas do setor agrícola, a expansão urbana em direção às propriedades rurais torna-se um fator positivo, pois acaba por valorizar ainda mais as propriedades rurais.
Crises econômicas são fatores negativos que desvalorizam o preço dos imóveis rurais, obrigando o proprietário rural a vender a terra por um valor muito inferior ao de mercado.
A transformação do entorno de um imóvel rural pode descaracterizar sua função social. O aumento do trânsito, a falta de segurança devido ao adensamento de moradias, o transporte público deficiente, o aumento de resíduos sólidos descartados em áreas de preservação, o aumento de esgoto lançado nos veios de água usados para irrigação, e a poluição sonora que afeta diretamente os animais, são fatores que desestimulam o pequeno produtor. Isso leva à destinação do imóvel para outras finalidades econômicas, afastando-o da produção agrária.
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| A luta contra a expansão urbana e os princípios do novo urbanismo |
De acordo com o artigo 8º, caput da Lei 5868 de 1972, nenhum imóvel pode ser desmembrado abaixo da fração mínima para parcelamento. A fração mínima é uma área suficiente para que seu proprietário ou possuidor consiga, através de sua exploração, garantir a subsistência e o progresso social e econômico de sua família. Essa fração mínima é determinada pela Zona Típica de Módulo da região onde o município está localizado, considerando aspectos ecológicos e econômicos das microrregiões geográficas do IBGE. No CCIR de cada imóvel rural, consta qual é a fração mínima para parcelamento.
Se a municipalidade ainda não ajustou o zoneamento urbano para permitir um novo adensamento, o proprietário não pode, por conta própria, dividir seu imóvel e criar um loteamento ou condomínio em uma área considerada rural sem antes descaracterizar o imóvel como rural. Isso requer um processo formal de mudança de classificação do terreno.
O imóvel rural só poderá ter sua área parcelada caso seja descaracterizado como imóvel com finalidade agropecuária, ou seja, quando for inserido em área urbana. Isso ocorre quando o Município inclui total ou parcialmente o imóvel em um novo zoneamento de seu território, definido por Lei Municipal ou Plano Diretor. Após a inserção do imóvel rural em área urbana, o registro do imóvel será cancelado no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR).
Sim, é possível que um imóvel tenha sua área parcialmente afetada pela adequação à Lei Municipal, resultando na descaracterização do imóvel rural apenas na área que se tornar perímetro urbano. Isso ocorre quando o município expande seu perímetro urbano, transformando áreas rurais em urbanas. No entanto, a parte do imóvel que permanecer fora do novo perímetro urbano continuará sendo considerada rural.
O Requerimento para a atualização cadastral do imóvel (Art. 20, Instrução Normativa/Incra n. 82/2015) pode ser solicitado pelo titular do imóvel ou pelo Município onde o imóvel está localizado, caso este tenha sido inserido no perímetro urbanizado.
Devemos entender que, quando um imóvel rural é descaracterizado, perdendo sua função agropecuária, em determinadas situações ainda poderá haver obstáculos ao seu desmatamento. Isso ocorre porque o titular do imóvel e a municipalidade devem respeitar as Leis de Proteção Ambiental e de Mananciais, que abrangem grandes áreas rurais no Brasil.
Caso o INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, após todo o tramite legal, declarar a descaracterização do imóvel rural – total ou parcialmente – será enviado ao cartório de Registro de Imóveis e à prefeitura do município da localização do imóvel, contendo as alterações pertinentes ao mesmo. Em havendo apenas alteração de parte do imóvel, também haverá atualização da área remanescente junto ao Sistema Nacional de Cadastro Rural.
Em caso de dúvidas sobre se a propriedade é urbana ou rural, o melhor caminho é consultar o Cartório de Registro Imobiliário da sua cidade. É simples, rápido e prudente, pois gastar todas as suas economias para comprar um terreno e depois descobrir que, dependendo da localização, não poderá construir para fins comerciais, industriais ou residenciais pode ser frustrante. Além disso, a legislação ambiental pode ser um fator impeditivo para sua visão de investidor.
Embora pareça estranho trazer todo esse conteúdo para detalharmos sobre um bom espaço para a realização de um evento, é necessário conhecer o entorno e o lugar exato desse espaço para evitar futuros prejuízos. Eventos culturais, festivais, shows, reuniões, jogos esportivos, entre outros, costumam atrair muita gente, e tudo isso pode impactar negativamente o meio ambiente. Quando esses eventos produzem lixo, poluição visual e sonora, além da emissão de gases causados pelos veículos dos convidados, todas essas questões não podem ser deixadas de lado ao escolher o local para a realização do evento.
