EXISTE IMÓVEL RURAL NA ZONA URBANA?

COMO ESCOLHER UMA ÁREA RURAL PARA REALIZAR EVENTOS?

Chácaras e sítios rurais frequentemente servem como locais sociais para uma variedade de eventos, incluindo casamentos, celebrações religiosas, festas raves e outros tipos de eventos urbanos. Estes últimos são adaptados para o ambiente rural e incluem atividades esportivas com equipamentos de pesca, aventuras off-road com jipes, motocicletas, bicicletas, além de caminhadas, acampamentos, feiras agrícolas e muitos outros.

Lembra que no artigo Como escolher o melhor lugar para realizar um evento Mencionei que, antes de iniciar a organização do evento, é essencial conhecer o Plano Diretor e a Lei de Zoneamento do seu município? Esses conhecimentos são fundamentais para evitar armadilhas.

É frequente encontrar em sites de venda de imóveis anúncios de chácaras com 1.000 m² em áreas rurais a preços atraentes. No entanto, é prudente desconfiar de ofertas muito vantajosas em zonas rurais, pois como diz o provérbio: "o que é barato pode custar caro".

Outra dica valiosa: ao comprar um imóvel, seja ele rural ou urbano, é fundamental realizar uma pesquisa minuciosa sobre a vizinhança. Consulte os jornais locais, o Cartório de Registro de Imóveis, órgãos ambientais e a prefeitura. Embora possa ser um processo exaustivo, certamente reduzirá as chances de problemas futuros.

Lembre-se de solicitar mais informações no Fórum da sua Comarca ou na Justiça do Trabalho, já que é frequente a ocorrência de indivíduos mal-intencionados que ocultam diversos processos em andamento.

Muitas vezes indivíduos com dívidas ou processos em andamento ocultam essa informação, o que pode resultar em problemas futuros para o comprador, como bloqueios, penhoras ou mesmo anulação do contrato de compra.

Ao verificar a situação judicial do imóvel e do vendedor, você se assegura de que não há pendências que possam gerar ônus após a aquisição, além de proteger seu investimento de possíveis fraudes. A consulta é uma prática preventiva que oferece segurança jurídica na transação imobiliária e evita surpresas indesejadas.

“ATENÇÃO!

As chácaras de recreio ou áreas não produtivas são consideradas de “uso urbano”. Para serem parceladas em área menor do que 20.000m², é necessário um processo de loteamento que deve ser aprovado pela Prefeitura e registrado em Cartório antes da efetivação das vendas de lotes, como determina a Lei Federal n. 6.766/79, que rege os parcelamentos para fins urbanos. Por isso, a principal orientação é para que antes de efetivar a compra, o interessado busque informações na Prefeitura ou no Cartório de Registro de Imóveis. Denúncias podem ser feitas diretamente à Ouvidoria pelo 156. ” 

Os fracionamentos irregulares de terrenos rurais estão se tornando cada vez mais comuns em todas as cidades, prejudicando não apenas os compradores, mas também todos os cidadãos do município. 

Essa prática resulta na perda de áreas verdes destinadas à preservação ambiental e na diminuição do espaço agrário, que está sendo progressivamente antropizado. Consequentemente, isso pode levar a uma escassez de alimentos e ao aumento dos preços nos supermercados.

“Isso quer dizer que se um corretor me oferecer uma chácara de 5.000m² ela é necessariamente irregular”? Exatamente isso. Reitero: não existe chácara documentalmente regular com menos de 20.000m². 

É importante esclarecer que o Município possui competência para legislar sobre o uso e ocupação do solo. No entanto, não lhe é permitido fracionar o módulo rural, uma vez que a Constituição Federal não prevê tal possibilidade.

Conforme a Lei n. 4.504, de 30 de novembro de 1964, conhecida como Estatuto da Terra, a classificação de imóvel rural inclui: propriedade familiar, minifúndio, latifúndio e empresa rural. No entanto, com a promulgação da Constituição Federal de 1988, essa classificação foi atualizada para uma nova terminologia conforme o art. 185, I, II, da Constituição, e regulamentada pela Lei n. 8.629, de 23 de fevereiro de 1993, resultando nas categorias: pequena propriedade, média propriedade e propriedade produtiva.

Contudo, a Lei nº 8.629/93 estabeleceu as dimensões das propriedades rurais, conforme descrito no artigo 4º, definindo o tamanho de uma pequena e média propriedade rural da seguinte maneira:

(...)

II – Pequena Propriedade – o imóvel rural:

a)    De área compreendida entre 1(um) e 4(quatro) módulos fiscais:

(...)

III – Média Propriedade – o imóvel rural:

b)    De área superior a 4(quatro) e até 15(quinze) módulos fiscais: 

No entanto, não existe uma definição legal para o tamanho de uma grande propriedade; assim, qualquer área que ultrapasse os 15 módulos fiscais é considerada uma grande propriedade.

Então, o que é Imóvel Rural?

A definição de imóvel rural, pode ser encontrada no inciso I, do art. 4, da Lei n. 4.504, de 30 de novembro de 1964:

“Imóvel Rural, o prédio rústico, de área continua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada; ”

Percebeu que, a Lei menciona: ‘qualquer que seja a sua localização’?

Sabe por que isso ocorre?

Porque podem existir áreas rurais em plena área urbana, pois os elementos que identificam a caracterização do imóvel é: ser rústico e ser cultivável podendo ou não ter edificações.

"Prédio Rústico" não se refere a uma construção de alvenaria inacabada que possa ter vindo à mente, certo?

A legislação estabelece que o ambiente deve ser o mais natural possível, livre da interferência de elementos produzidos pelo meio urbano. Isso inclui o solo em seu estado natural, a água, as culturas agrícolas, a criação de animais e a própria natureza.

Área contínua refere-se ao terreno destinado à atividade rústica, isto é, uma área reservada para plantio e criação de animais, onde o proprietário ou possuidor exerce sua principal atividade econômica.

A Receita Federal, por meio do Ato Declaratório Normativo COSIT nº 9, de 31 de julho de 1998, estabelece no inciso I que:

“A expressão “área contínua” de que trata o § 2º do art. 1º da Lei n. 9.393, de 19 de dezembro de 1996, tem o sentido de continuidade econômica, de utilidade econômica e de aproveitamento da propriedade rural; ”

A área contínua pode ser dividida por ruas, rodovias, ferrovias ou rios, conforme o inciso II.

Portanto, bastando a área ser utilizada para a atividade econômica de natureza agrária, será ela declarada rural de acordo com o Estatuto da Terra.

Para realizar o cadastro de um imóvel rural, o Incra adota a definição estabelecida pelo Estatuto da Terra. Conforme a Instrução Normativa INCRA nº 95, de 27/08/2010, duas ou mais áreas contíguas, pertencentes ao mesmo proprietário ou não, são consideradas como um único imóvel rural, desde que haja a manutenção da unidade econômica, seja ela ativa ou potencial.

Esse entendimento acompanha posição do Supremo Tribunal Federal sobre o assunto, conforme se vê dos Mandados de Segurança n. 24.488 e 21.919, por exemplo. 

E, para a Receita Federal, realizar o seu cadastrado para tributação do imóvel rural o mesmo poderá ter duas ou mais parcelas de terras, desde que localizadas fora do perímetro urbano do Município (§ 2, do artigo 1º, da Lei n. 9.393/96) já para o Registro Imobiliário, o imóvel rural poderá estar dentro ou fora do perímetro urbano, pois, que será considerado imóvel rural se constar em sua matricula o código que o Incra atribui  para a sua identificação, ou seja, o número do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR.

Para no Código Tributário Nacional, a situação muda um pouco quanto a incidência de impostos, pois que, nos termos do artigo 29, do CTN, o imposto sobre a propriedade territorial rural ‘tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel por natureza, como definido na lei civil, localizado fora da zona urbana do Município’.

O Código Tributário identifica a localização do imóvel rural como estão ‘fora’ do perímetro urbano do município.

Portanto, para o Código Tributário, o imóvel rural não se confunde com o imóvel situado em zona urbana, por ter esta outras características distintas e destinação diferente, assim previstas no art. 32, desse dispositivo jurídico:

Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

§ 1º Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal; observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2(dois) dos incisos seguintes.

I – Meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;

II – Abastecimento de água;

III – sistema de esgotos sanitários;

IV – Rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;

V – Escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3(três) quilômetros do imóvel considerado.

A definição de imóvel urbano, conforme o Código Tributário, descarta a possibilidade de destinação agrária para um imóvel situado em área urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica. Essa situação é complexa, pois surge a dúvida: é possível a existência de um imóvel rural dentro de um perímetro considerado urbano?

De fato, a doutrina e a jurisprudência têm a responsabilidade de definir o que constitui um imóvel rural, considerando sua finalidade e localização.

O Superior Tribunal de Justiça, já consignou (Resp 621.680/RJ) que a natureza do imóvel rural fica a cargo de sua destinação, pouco importando a sua localização.

Portanto, é possível considerar a existência de um imóvel rural dentro de um perímetro urbano, conforme o Estatuto da Terra, seguindo a interpretação da Instrução Normativa nº 82 do INCRA. Esta se fundamenta na destinação do imóvel para cumprir sua função social e econômica por meio da exploração de atividades agrícolas, pecuárias ou agroindustriais, mesmo que localizado em área urbana.

A destinação do imóvel rural de acordo com o art. 186, da Constituição Federal de 1988, é a de atender os seguintes requisitos:

I – Aproveitamento racional e adequado;

II – Utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;

III – observância das disposições que regulam as relações de trabalho;

IV – Exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.

Ou seja, o imóvel rural, tem a função de produzir e gerar renda e trabalho para quem nele resida ou trabalhe. Sua função social está bem distante da especificada no § 2, do artigo 182, da Constituição Federal , o imóvel rural, portanto, deve ser ocupado para a produção agrária de modo geral, observando a manutenção do meio ambiente natural.

Quando um imóvel rural perde sua função social, ou seja, quando é incorporado a uma área urbanizada, ele pode ser dividido em lotes de 3.000 a 5.000 metros quadrados, variando conforme o município. Esses lotes, destinados a chácaras urbanas, também conhecidos como sítios de recreio, têm finalidade residencial. No entanto, os proprietários ainda podem cultivar a terra, manter a área arborizada ou criar pequenos animais. A delimitação desses lotes deve ser determinada pelo Plano Diretor do Município.

É importante reiterar que o parcelamento ou desmembramento do solo, conforme estabelecido no artigo 3º da Lei n. 6.766/1979, se aplica somente a zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, as quais devem ser definidas pelo Plano Diretor ou, na ausência deste, por lei municipal. Essa norma não se estende às áreas rurais do município. Assim, se o imóvel rural mantiver sua função social conforme avaliação do órgão competente (INCRA), ele será considerado rural, e as atividades econômicas e produtivas permitidas serão somente aquelas previstas no artigo 6º da Lei n. 8.629/93.

Art. 6º Considera-se propriedade produtiva aquela que, explorada econômica e racionalmente, atinge, simultaneamente, graus de utilização da terra e de eficiência na exploração, segundo índices fixados pelo órgão federal competente.

§ 1 O grau de utilização da terra, para efeito do caput deste artigo, deverá ser igual ou superior a 80% (oitenta por cento), calculado pela relação percentual entre a área efetivamente utilizada e a área aproveitável total do imóvel.

§ 2º O grau de eficiência na exploração da terra deverá ser igual ou superior a 100%(cem por cento), e será obtido de acordo com a seguinte sistemática:

I – Para os produtos vegetais, divide-se a quantidade colhida de cada produto pelos respectivos índices de rendimento estabelecidos pelos órgãos competente do Poder Executivo, para cada Microrregião Homogênea;

II – Para a exploração pecuária, divide-se o número total de Unidade Animais (UA) do rebanho, pelo incide de lotação estabelecido pelo órgão competente do Poder Executivo, para cada Microrregião Homogênea;

III – a soma dos resultados obtidos na forma dos incisos I e II deste artigo, dividida pela área efetivamente utilizada e multiplicada por 100(cem), determina o grau de eficiência na exploração.

§ 3º Considera-se efetivamente utilizadas:

I – As áreas plantadas com produto vegetais;

II – As áreas de pastagens nativas e plantadas, observado o índice de lotação por zona de pecuária, ficado pelo Poder Executivo;

III – as áreas de exploração extrativa vegetal ou florestal, observados os índices de rendimento estabelecidos pelo órgão competente de Poder Executivo, para cada Microrregião Homogênea, e a legislação ambiental;

IV – As áreas de exploração de florestas nativas, de acordo com plano de exploração e nas condições estabelecidas pelo órgão federal competente;

V – As áreas sob processos técnicos de formação ou recuperação de pastagens ou de culturas permanentes;

VI – As áreas sob processos técnicos de formação ou recuperação de pastagens ou de culturas permanentes, tecnicamente conduzidas e devidamente comprovadas, mediante documentação e Anotação de Responsabilidade Técnica.

§ 4º No caso de consorcio ou intercalação de culturas, considera-se efetivamente utilizada a área total do consorcio ou intercalação.

§ 5º No caso de mais de um cultivo no ano, com um ou mais produtos, no mesmo espaço, considera-se efetivamente utilizada a maior área usada no ano considerado.

 § 6º Para os produtos que não tenham índice de rendimentos fixados, adotar-se-á a área utilizada com esses produtos, com resultado do cálculo previsto no inciso I do § 2º deste artigo.

§ 7º Não perderá a qualificação de propriedade produtiva o imóvel que, por razões de força maior, caso fortuito ou de renovação de pastagens tecnicamente conduzida, devidamente comprovados pelo órgão competente, deixar de apresentar, no ano respectivo, os graus de eficiência na exploração, exigidos para a espécie.

§ 8º São garantidos os incentivos fiscais referentes ao Imposto Territorial Rural relacionados com os graus de utilização e de eficiência na exploração, conforme o disposto no art. 49 da Lei n. 4.504, de 30 de novembro de 1964.

Podemos concluir que a atividade econômica em propriedades rurais deve se restringir ao uso da terra, preservando seu potencial produtivo em harmonia com os recursos naturais e sua conservação, aproximando-se o máximo possível de seu estado natural. Isto é, a intervenção humana deve considerar o bem-estar dos animais e a qualidade de vida dos seres humanos.

No entanto, devido à proximidade com áreas urbanas, alguns imóveis rurais perdem sua função agrícola original e são utilizados pelos proprietários ou possuidores para atividades tipicamente urbanas, como moradia e lazer, promovendo atividades econômicas focadas principalmente em eventos sociais.

Em certos municípios, o Plano Diretor estabelece que chácaras ou sítios destinados ao lazer, recreação e moradia sejam localizados em áreas voltadas para atividades turísticas, estâncias climáticas ou zonas de mananciais. É comum que propriedades voltadas para o lazer sejam construídas próximas a represas.

Na cidade de Barretos, foi criada uma Zona Rurbana, cujo objetivo é:

“Estimular o planejamento de zonas rurbanas de transição urbano-rural, para produção agroecológica e agroindustrial, de base familiar ou associativa, criando cinturões verdes e priorizando a econômica solidaria, o abastecimento e a segurança alimentar, bem como o manejo do território periurbano (art.38, Anexo 9, Lei Complementar n. 73/06).

Contanto que a área seja urbana ou declarada como de expansão urbana pelo município, e esteja devidamente inserida e discriminada no plano diretor municipal, o INCRA pode declarar a descaracterização do imóvel de rural para urbano, permitindo assim o seu parcelamento de maneira regular.

Na cidade de Porto Ferreira, também no Estado de São Paulo, são reconhecidos os sítios de recreio em alguns loteamentos já existentes:

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“Sítio de recreio: são as áreas destinadas ao uso habitacional com baixa densidade populacional e ocupação dos terrenos, possuindo lotes de grandes dimensões, devendo seu desmembramento ser proibido em função da infraestrutura existente. Estão localizadas atualmente nos loteamentos Recreio Aeroporto, Recreio Aeroporto “B”, Parque dos Laranjais, Estâncias do Granjeiros, Recreio São Lázaro, Estância Flávia e Cuca Fresca, sendo proibido o uso industrial, comercial, empresarial e misto, permitindo as edificações já aprovadas e instaladas anteriormente à vigência dessa Lei Complementar” (Lei Complementar n. 74/2007, art. 32, XI). (grifos nossos)

É perceptível que certas atividades econômicas não são viáveis nessas propriedades; contudo, isso não proíbe os proprietários de iniciarem outras atividades que possam valorizar o terreno.

De acordo com todo o ordenamento jurídico, temos que a resposta é:

"Sim, é possível encontrar imóveis rurais dentre de áreas urbanas em determinadas situações, embora essa condição seja menos comum. Isso ocorre porque a classificação do imóvel como rural ou urbano depende de alguns fatores específicos que vão além de sua localização geográfica. A diferença básica entre imóvel rural e urbano está na  sua destinação e nas leis municipais.