SAIBA COMO COMPRAR UM IMÓVEL RURAL SEM TER DOR DE CABEÇA
Retornar à zona rural é um excelente negócio.
Desde meados de 2021, observou-se um movimento inverso ao que vinha acontecendo desde a década de 1970, com a população campesina migrando dos centros urbanos em busca de empregos.
Este movimento migratório em direção a áreas afastadas dos centros urbanos - locais onde a densidade populacional é menor, mesmo com todas as medidas restritivas impostas pelos estados para conter a contaminação - Coronavirus - é menor, fez com que uma parcela dos trabalhadores que podiam desempenhar suas funções pela internet se mudasse para residências mais confortáveis e seguras para suas famílias fora dos centros urbanos.
Esses profissionais mudaram suas atividades profissionais para suas residências situadas em cidades costeiras ou no interior dos estados.
Este processo migratório, impulsionado pela dinâmica do trabalho e pelo mercado imobiliário, intensificou as vendas, sobretudo de casas com áreas mais amplas, estimulando igualmente a busca por propriedades rurais.
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Os modelos de contrato de trabalho e de prestação de serviços estão sofrendo uma profunda transformação, um reflexo da evolução da Quarta Revolução Industrial. Isso demonstra que é possível trabalhar de qualquer lugar do mundo.
Embora nem todo trabalho feito em casa seja considerado 'home office' com horários fixos e a postura como se estivesse na empresa.
Há profissionais liberais e autônomos que exercem suas atividades em casa, sem possuir vínculo empregatício.
O trabalhador em regime de 'home office' possui as mesmas obrigações e direitos trabalhistas que os demais empregados.
Contudo, é essencial que haja um indivíduo a menos lidando com o caótico sistema de transporte público das grandes e médias cidades, transformando-se em mais um cidadão que contribui para o bem-estar coletivo.
Quando um cidadão opta por não usar seu automóvel, ele não apenas contribui para o meio ambiente, mas também ajuda a diminuir o número de veículos nas ruas, beneficiando a todos novamente.
TRABALHO A DISTÂNCIA
O trabalho remoto, executado em qualquer lugar do mundo por empregados assalariados, freelancers e profissionais autônomos, tornou-se uma realidade.
“Trabalhar em casa é o sonho de muitas pessoas, mas encontrar uma ideia de emprego que pode ser executado dessa forma pode ser desafiador – especialmente para quem nunca teve a oportunidade de gerar renda através do home office”.
Depois de consultar o zoneamento urbano chegou a hora de começar a traçar suas
estratégias e tirar suas ideias do papel.
Antes de mais nada, acredito que caberá a você definir na sua cabeça se
quer ser um empresário ou um empreendedor.
Empreender no setor rural pode sim, ser uma grande ‘sacada’, principalmente, pela falta de empregos com carteira assinada.
O campo
oferece inúmeras oportunidades de investimentos tanto no setor agrário, quanto
no setor de turismo, esportivo, tecnológico entre outras
possibilidades inovadoras para os setores produtivos.
Ter um imóvel em área rural por si só, já é um ótimo
investimento, agregando novos valores, pode ser um investimento ainda mais
lucrativo, uma vez que favorecem o desenvolvimento de outras atividades
econômicas e mantêm o potencial sustentável como garantia de geração de lucros aos seus
proprietários.
CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS RURAIS
As propriedades rurais assim como aquelas que se encontram em
área urbana tem uma destinação ou função social para a sua utilização que deverá estar condicionada
ao bem-estar social. .
Outro fator muito importante, e, que o empreendedor deve sempre se preocupar ao adquirir um imóvel urbano ou rural, é o de que no Brasil existe uma regrinha básica muito importante para ser um proprietário de imóvel rural ou urbano, ou seja: QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO!
Portanto, antes de adquirir um imóvel urbano ou rural, pesquise e consulte o Cartório de Registro Imobiliário de sua cidade para saber se o imóvel está em conformidade com o seu Registro Imobiliário, ainda mais, se pretende mesmo, investir num novo ramo econômico.
Quando você adquire um imóvel sem o devido registro alguns ‘probleminhas’ poderão surgir com o passar dos anos.
Você até pode pensar que fez um EXCELENTE negócio comprando um imóvel bem abaixo do valor de mercado, e, sem qualquer documentação, mas com certeza, mais cedo ou mais tarde, poderá ter muita dor de cabeça.
Sem dizer, que, existem imóveis que embora tenham toda a documentação
necessária, também NÃO ESTÃO livres de problemas como: a falta de saneamento
básico nas ruas; poluição sonora aos finais de semana; falta de iluminação
pública, entre outros tantos fatores que, com certeza, você não percebeu antes
de efetuar a compra desse imóvel.
É comum na zona rural a existência de estradas vicinais sem o devido processo de desapropriação pela municipalidade. Intervenções de concessionárias de energia elétrica, telefonia, gás ou água, bem como obras antigas do Poder Administrativo, dividiram propriedades e, até o momento, não houve indenização ou compensação pelos prejuízos aos proprietários legítimos. Isso resulta em processos judiciais intermináveis entre entidades públicas e proprietários rurais.
Essas estradas vicinais realmente existem; contudo, ao consultar a documentação do imóvel, o interessado descobre que, até então, não houve a exclusão da metragem dessa estrada.
Imóveis com pendências administrativas ou judiciais tendem a ser parcelados mais facilmente e são particularmente vulneráveis à especulação imobiliária, o que pode gerar conflitos ao induzir o aumento de adensamentos urbanos em zonas predominantemente agrícolas.
Entretanto, é importante focar em aspectos positivos e valorizar a propriedade rural por meio do empreendedorismo.
CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL RURAL
Os imóveis rurais são classificados de acordo com o tamanho da área e a localização geográfica dentro de um município.
Vamos discutir essa classificação, iniciando pelas:
CHÁCARAS
As chácaras são propriedades que possuem no mínimo 2,42 hectares – um hectare é uma unidade de medida do Sistema Internacional utilizada na maioria dos países. No Brasil, existem diferentes denominações para as medidas de propriedades rurais em cada região, mas para simplificar essas tradições regionais, o padrão hectare foi adotado para definir o tamanho das terras no Registro Imobiliário.
Assim sendo, cada hectare corresponde a 10.000m². Portanto, considera-se o terreno que equivale a uma chácara na metragem mínima de 2 hectares, ou seja, 20.000 mil metros quadrados, não podendo ultrapassar o valor 12,10 hectares, que, corresponde a 5 alqueires paulista.
No Brasil a competência para definir o tamanho do módulo fiscal , ou seja, para fins de cobrança de impostos sobre a exploração da propriedade rural, é do INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, esses tamanhos estão determinado por lei (Lei n. 6.746/1979, que alterou alguns dispositivos do Estatuto da Terra – Lei n. 4.504/64), que define o tamanho do imóvel por pequeno, médio ou grande. Sendo que: a pequena propriedade tem de 1 a 4 hectares, a média de 4 a 15 hectares, e a grande com mais de 15 hectares.
O módulo fiscal, é utilizado para mensurar a alíquota do cálculo do Imposto Territorial Rural – ITR (Lei n 6.746/79 e Decreto n. 84.685/80), e, não se confunde com módulo rural , que é calculado para cada imóvel rural em separado, e sua área reflete o tipo de exploração dessa área por seu proprietário
Bem, então, para ficar gravado: Chácara no Brasil, tem o tamanho correspondente mínimo de 2,42 hectares, ou seja, 24.200m² . Essa medida corresponde ao alqueire paulista.
Atualmente, as áreas de chácaras são utilizadas para lazer, principalmente, quando essas áreas perdem a sua característica fundamentalmente rural, devido a alguma intervenção por parcelamento do solo que deu origem a perda da destinação social prevista pela Constituição, ou para agregar valor de negócio nas atividades agropastoril, que, trataremos com um pouco mais de cuidado.
SÍTIO
Os sítios são áreas maiores que as chácaras, e estão localizados longe e fora das áreas urbanas, possuem entre 05 e 40 alqueires, ou em hectares corresponde entre 12,1 (121,000m²) e 96,8 hectares (968.000m²).
Os sítios podem ser considerados de acordo com o Estatuto da
Terra por média propriedade, se atender as medidas correspondentes de 4 a 15
módulos fiscais, ou seja, de 5 a 110 hectares.
COMO É CALCULADO O MÓDULO FISCAL?
De acordo com a Lei 4. 504/1964, artigo 50, parágrafo 3º, o número de módulos fiscais de um imóvel deve ser obtido dividindo-se a área total pelo módulo fiscal do município, sendo que de um a quatro módulos configura-se pequena propriedade; superior a quatro e até 15 módulos, médica propriedade; e superior a 15, grande...”
O modulo fiscal, corresponde a área mínima a ser explorada economicamente dentro de um imóvel, e, o órgão que determina esse tamanha para cada município através de Instruções Especiais (IE) é o INCRA.
FAZENDA
De acordo com o Estatuto da Terra, as áreas superiores a 15
módulos fiscais, são consideradas fazendas.
Denominado de latifúndio, pelo inciso V, do artigo 4º, o
imóvel rural que:
a) exceda a dimensão máxima fixada na forma do artigo 46, §
1º, alínea b, deste Lei, tendo-se em vista as condições ecológicas, sistemas
agrícolas regionais e o fim a que se destina;
b) não excedendo o limite referido na alínea anterior, e tendo
área igual ou superior à dimensão do módulo de propriedade rural, seja mantido
inexplorado em relação às possibilidades físicas, econômicas e sociais do meio,
com fins especulativos, ou seja, deficiente ou inadequadamente explorado, de
modo a vedar-lhe a inclusão no conceito de empresa rural.
Complexo né?
Para facilitar o entendimento, o Decreto n. 84.685/80, veio regulamentar a Lei n. 6.746/79, em seu artigo 22, passando a conceituar latifúndio como sendo o: imóvel que exceda a seiscentas vezes o módulo fiscal calculado na forma do artigo 5º.
Então, analisando-se os dispositivos legais já citados, observamos que existem duas classificações: O latifúndio pode ser classificado de duas formas: por extensão ou dimensão, conforme definido na alínea 'a' do inciso V do artigo 4º do Estatuto da Terra, correspondendo a um imóvel rural com tamanho 600 vezes superior ao módulo fiscal; e por exploração, uso inadequado ou exploração ineficiente, conforme descrito na alínea 'b' do mesmo inciso e artigo do Estatuto da Terra.
Você pode se perguntar: como posso empreender em uma propriedade rural? É aqui que o blog O Condutor do Tempo oferece as melhores dicas. Afinal, a terra rural deve ser economicamente viável e usada de maneira equilibrada e sustentável.
RECOMENTO DA LEITURA DOS SEGUINTES ARTIGOS:
SAIBA COMO COMPRAR UM IMÓVEL RURAL SEM TER DOR DE CABEÇA
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