DICAS PARA COMPRAR IMÓVEL RURAL

COMO COMPRAR UM IMÓVEL RURAL COM SEGURANÇA: GUIA PRÁTICO E ATUALIZADO

Valorizar a terra e observar a natureza abre um leque infinito de possibilidades para empreender de maneira sustentável. Além de gerar empregos e renda para a comunidade, o desenvolvimento rural fortalece o município com novos atrativos financeiros em áreas como lazer, esportes, saúde, estética, gastronomia e turismo. Tudo isso pode ser feito dentro de uma propriedade rural e por meio de uma empresa familiar.

Empreender no Campo: Segurança e Rentabilidade.

O empreendedorismo rural é uma excelente forma de gerar renda com segurança. Com planejamento adequado, é possível transformar uma propriedade rural em negócio lucrativo e sustentável. 

Passar a residir num imóvel rural, é bem difícil, se você e sua família estão mais acostumados com a rotina dos centros urbanos.

As mudanças de hábitos e estilo de vida são marcantes, porém, com o passar do tempo, você se habitua e se adapta. Recordo-me claramente da época em que eu e minha família trocamos a vida na cidade pela vida no campo, o que foi um grande impacto para todos nós. Isso se deu principalmente porque estávamos habituados a ter gatos e cachorros, e no campo, começamos a cuidar de animais maiores: as vacas.

Com o passar do tempo, nos habituamos. O nosso primeiro boi, que nasceu no sítio, era vermelho com uma mancha branca entre os olhos, parecendo um coração, e por isso o apelidamos de Coração. Ele foi mimado como um bebezinho até dobrar de tamanho, tanto em peso quanto em altura. Não vou relatar as travessuras daquele boi, mas posso dizer que sua vida se entrelaçou com a nossa, enquanto éramos 'peões do asfalto'.

Naquela época, o conceito de empreendedorismo rural não era conhecido, mas recentemente passei a me familiarizar com essa terminologia ao desenvolver um trabalho social na Associação de Moradores que fundei em meu bairro.

Nossa intenção com o associativismo era criar atividades que promovessem oportunidades para estimular o turismo rural e ecológico, bem como a produção de bens valorizando a cultura local.

Viver e interagir com a realidade rural pode ser estimulante e repleto de oportunidades e novas experiências.

Empreender no Campo: Segurança e Rentabilidade

O Empreendedorismo rural é uma excelente forma de gerar renda com segurança. Com planejamento adequado, é possível transformar uma propriedade rural em um negócio lucrativo e sustentável. Algumas das principais oportunidades incluem:

• Turismo Rural e Ecológico: Trilhas, hospedagem, passeios a cavalo e experiências gastronômicas;
• Produção Agropecuária: Cultivo de alimentos orgânicos, pecuária leiteira e criação de aves;
• Agroindústria Familiar: Fabricação de queijos, doces, embutidos e outros produtos artesanais;
• Educação Ambiental: Projetos voltados para escolas e visitantes interessados em sustentabilidade.

Entretanto, você deverá observar atentamente a legislação aplicável a essas áreas quanto ao desenvolvimento econômico, pois nem tudo que se presume possível em uma propriedade rural é de fato permitido.

Dicas Essenciais para Comprar um Imóvel Rural

Para a aquisição de uma propriedade rural devidamente regularizada e livre de pendências legais, é essencial uma pesquisa detalhada junto ao Cartório de Registro de Imóveis, entidades ambientais, prefeitura local, INCRA e Receita Federal. Para evitar problemas, siga estas recomendações:

1. Verifique a Regularização do Imóvel.

Antes de fechar negócio, consulte o Cartório de Registro de Imóveis da sua cidade para confirmar a titularidade e verificar se há pendências como penhoras, hipotecas ou processos judiciais.

2. Analise a Fração Mínima de Parcelamento da terra

Confirme se a fração mínima de parcelamento do imóvel está conforme a legislação municipal sobre uso e ocupação do solo, de acordo com o Estatuto da Terra, que define o tamanho mínimo permitido para registro de propriedades rurais.

3. Confirme o Georreferenciamento

Esteja atento ao georreferenciamento, que é o levantamento topográfico da propriedade. O levantamento topográfico é essencial para evitar conflito de demarcação entre vizinhos. O INCRA exige que todas as propriedades rurais tenham georreferenciamento atualizado.

4. Consulte Licenças Ambientais

Verifique junto aos órgãos ambientais se há restrições na área, como Áreas de Preservação Permanente (APP) e Reserva Legal. Isso via te ajudar a evitar multas e garantir a viabilidade do seu empreendimento.

5. Avalie a Infraestrutura

Certifique-se de que há acesso a água, energia elétrica e estradas. Em algumas regiões, a instalação de serviços básicos pode ser limitada por normas ambientais.

Se você quiser saber mais sobre como comprar um imóvel rural sem ter dores de cabeça leia:  

Saiba como comprar um imóvel rural sem ter dor de cabeça.  

6. Pesquise sobre Possíveis Desapropriações

Consulte a prefeitura, órgãos federais e estaduais para verificar se o imóvel está em área de interesse público ou sujeito a desapropriação.

7. Analise a Situação Fiscal

Verifique eventuais passivos tributários que possam recair sobre o imóvel. Consulte a Receita Federal para garantir que não há dividas pendentes.

8. Situação Judicial

Investigue se o proprietário ou empresas associadas estão envolvidas em processos judiciais que possa afetar a propriedade do imóvel.

DICAS PARA EVITAR CAIR EM ARMADILHAS NA HORA DE COMPRAR UM IMÓVEL RURAL

Muitas pessoas buscam imóveis rurais a preços baixos e, por essa razão, acabam caindo em diversos golpes.

Aqui vão algumas dicas para evitar cair em armadilhas quando for comprar um imóvel rural:

1. VERIFIQUE se quem está vendendo o imóvel é o proprietário. 

Onde verificar? 

• O nome do proprietário está descrito na matrícula do imóvel com todos os seus dados pessoais, se for casado, constará o nome de seu cônjuge e o regime de bens desse matrimônio. Também consta na matricula a anotação de inventário, divórcio, penhora, hipoteca do imóvel, usucapião, enfim, todo o histórico detalhado da existência desse imóvel, está na matricula dele junto ao Cartório de Registro Imobiliário da sua cidade.
• Além disso, a partir de novembro de 2025, todos os imóveis rurais com menos de 25 hectares precisarão estar georreferenciados para qualquer transação, como venda, doação ou desmembramento. O georreferenciamento é um levantamento topográfico que define os limites da propriedade e evita sobre posições com outras áreas.

Imagem: Freepik/Reprodução

2. APENAS pague o valor total da compra após ver todos os documentos. 

• Não aceite pagar o valor total antes de receber toda a documentação referente ao imóvel, principalmente, as Certidões Negativas de Débito junto aos Cartórios judiciais;
• Utilize um contrato de compra e venda detalhando
• valor total e forma de pagamento;
• prazos para entrega do imóvel e documentação;
• penalidades em caso de descumprimento;
• Prefira pagamento via transferência bancária;
• Evite pagamentos em dinheiro e sempre utilize transferência bancária ou depósito identificado, garantindo rastreabilidade.
• Consulte um advogado especializado
• um advogado imobiliário pode revisar o contrato e verificar se há riscos ocultos, como processos judiciais contra o vendedor ou restrições legais sobre o imóvel.
• Verifique se há dívidas pendentes
• Além das certidões negativas, consulte se há IPTU atrasado, taxas condominiais ou outras pendências financeiras que possam recair sobre o comprador.
• Existem imóveis rurais que estão em áreas urbanas, por isso, fique bem atento.
• Evite intermediários não confiáveis
• Negocie diretamente com o proprietário ou um imobiliária reconhecida para evitar golpes.
• Confirme a posse do imóvel.
• Se possível, visite o imóvel e converse com vizinhos para garantir que não há disputas;
• Procure pelos jornais locais e redes sociais de grupos da localidade, além das associações de moradores do bairro, é sempre bom, verificar se existem problemas sociais como: índice de violência, falta de segurança, inundações, deslizamento de terras, obras públicas, entre outras situações que você quer evitar ao comprar uma área rural.

Fonte: Cláudia e Victor Fotografias

3. VERIFIQUE se os proprietários têm processos judiciais;

• Solicite Certidões Negativas de Débito nos cartórios judiciais para garantir que não há pendências financeiras ou processos contra o imóvel.

🎁 Um Presente Especial para Você

Chegou até o final da leitura? Então você merece um bônus exclusivo do blog O Condutor do Tempo!

Criamos um material valioso para quem quer comprar um imóvel rural com mais segurança e confiança.

👉 Clique aqui e ganhe esse presente

4. SE OS VENDEDORES são sócios de empresas e não existem processos judiciais contra essas empresas;

• Consulte em Tribunais de Justiça
• Utilize plataformas como o JusBrasil e o Escavador para pesquisar processos por CNPJ, nome da empresa ou nome dos sócios. Essas ferramentas compilam dados públicos de tribunais e diários oficiais.
• Portal de Serviços do Poder Judiciários
• O Portal do CNJ centraliza a consulta de processos judiciais em tribunais de todo o país, permitindo verificar citações e intimações de forma unificada.
• Certidões Negativas
• Solicite Certidões Negativas de Débito de Distribuição de Ações nos cartórios judiciais e na Receita Federal para garantir que não há pendências financeiras ou processos ativos contra a empresa.
• Consulta na Junta Comercial.
• Verifique na Junta Comercial do estado se há registros de falência, recuperação judicial ou alterações societárias que possam impactar a negociação.
• Pesquisa no Cadastro Nacional de Empresas Inidôneas e Suspensas (CEIS).
• O CEIS, mantido pela Controladoria-Geral da União (CGU), lista empresas impedidas de contratar com o governo devido a irregularidades.

5. CONTRATOS que possam afetar o uso da propriedade;

 

Confira esse produto incrível! Clique aqui para saber mais e comprar.

6. SE ESSA PROPRIEDADE não tem multa junto ao órgão de proteção ambiental municipal e Estadual. 

• Também verifique as restrições e limitações referentes as Áreas de Preservação Permanente e Reserva Legal, principalmente, se o seu intuito for em desenvolver tipos de atividades impactantes ao patrimônio ambiental.

7. PROCEDIMENTOS ADMINISTRATIVOS junto ao Ministério Publico, a área pode ter sofrido algum tipo de impacto ambiental e o proprietário assinado um Termo de Ajustamento de Conduta – TAC;

• O TAC é um acordo firmado entre o infrator e o órgão público, no qual o responsável pela área se compromete a corrigir danos ambientais ou adequar sua propriedade às normas ambientas vigentes. Ele pode incluir:
• Reflorestamento de áreas degradadas;
• Adequação de Reserva Legal e áreas de preservação permanente (APP);
• Pagamento de indenizações ambientais;
• Implementação de medidas compensatórias, como projetos de educação ambiental.
• Cuidados ao comprar um imóvel com TAC
• Se o imóvel rural possui um TAC ativo, o comprador deve:
• Solicitar cópia do TAC e verificar todas as obrigações pendentes;
• Consultar um advogado especializado para avaliar riscos e custos envolvidos;
• Verificar prazos e multas em caso de descumprimento do acordo;
• Confirmar se há necessidade de novas licenças ambientais para atividades planejadas.
• Mudanças Recentes na Legislação
• A partir de 2025, novas diretrizes ambientais exigem que TACs sejam registrados no Cadastro Ambiental Rural (CAR), garantindo maior transparência e Fiscalização. Além disso, multas por descumprimento podem ser executadas diretamente, sem necessidade de ação judicial.

8. SITUAÇÃO Fiscal da Propriedade são eventuais passivos tributários que podem recair sobre o imóvel;

9. PESQUISAR se o imóvel possa estar em área de interesse público para desapropriação ou se está em área da Marinha;

10. ÁGUA e LUZ parece estranho né, mas, em área de proteção ambiental pode ocorrer situações em que não existe a possibilidade de fazer ligação para o fornecimento de energia elétrica.

• Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforçou que imóveis construídos em Áreas de Preservação Permanente (APPs) não podem receber ligação de energia elétrica, mesmo que outras construções irregulares na região já tenham acesso ao serviço. Essa decisão segue a Súmula 163 do STJ, que impede a regularização de ocupações ilegais com base na chamada Teoria do Fato Consumado.
• Além disso, algumas concessionárias de energia foram proibidas de realizar novas ligações em áreas protegidas, conforme decisões judicias recentes. Isso significa que, ao comprar um imóvel rural, é essencial verificar se há restrições ambientais que possam impedir a instalação de infraestrutura básica, como água, luz e esgoto. 

Guarde essa dica como a mais importante:

O SEGURO, MORREU DE VELHO.

E em questão de imóveis rural você tem que ter muito mais atenção, porque na zona rural tem muita terra sendo vendida de forma totalmente irregular.

Finalmente, você comprou uma propriedade rural e planeja iniciar um negócio lá?

Antes de discutirmos as diversas oportunidades de negócio que podem surgir em um imóvel rural, vamos explorar mais sobre a importância da família como base de uma empresa, certo?

💬 Compartilhe sua Opinião!

Você já pensou em comprar um imóvel rural? Teve alguma dificuldade ou tem uma dica para compartilhar?

✍️ Deixe um comentário abaixo! Sua experiência pode ajudar outros leitores — e adoramos trocar ideias por aqui.