ORGANIZAÇÃO DO ESPAÇO URBANO

LAR X RESIDÊNCIA

A lei n. 10.257, de 10 de julho de 2001, também conhecida como Estatuto da Cidade estabelece diretrizes gerais da política urbana no Brasil. 

O inciso VI do Artigo 2º desta lei aborda especificamente a ordenação e o controle do uso do solo, contemplando as seguintes situações:

1. Utilização inadequada dos imóveis urbanos: A lei visa evitar que os imóveis sejam utilizados de maneira inadequada, garantindo que sejam destinados a fins compatíveis com o ambiente urbano;
2. Proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes: O objetivo é evitar que atividades incompatíveis ou incômodas estejam próximas umas das outras, preservando a qualidade de vida dos cidadãos;
3. Parcelamento excessivo ou inadequado do solo: A legislação busca controlar o parcelamento do solo, evitando que áreas sejam divididas de forma excessiva ou inadequada em relação a infraestrutura urbana disponível.
4. Instalação de empreendimentos sem infraestrutura correspondente: A lei visa prevenir a instalação de empreendimentos que possam gerar tráfego intenso sem a devida infraestrutura para suportá-lo;
5. Retenção especulativa de imóvel urbano: Evita-se a subutilização ou não utilização de imóveis urbanos devido à retenção especulativa, garantindo que a propriedade cumpra sua função social;
6. Deterioração das áreas urbanizadas: A legislação busca preservar a qualidade das áreas urbanas, impedindo sua degradação;
7. Poluição e degradação ambiental: O inciso também visa evitar a poluição e a degradação do meio ambiente nas áreas urbana;
8. Exposição da população a riscos de desastres naturais: A lei busca proteger os cidadãos, evitando que sejam expostos a riscos decorrentes de desastres naturais.

Pode parecer complicado inicialmente, mas não é. 

Nos municípios, a ausência de fiscalização efetiva faz com que alguns cidadãos violem as normas, acarretando sérias consequências para si e para terceiros. A frequência de atos irregulares é muitas vezes atribuída à inércia governamental em monitorar e penalizar aqueles que infringem as leis.

A importância de distinguir bairros residenciais de áreas comerciais é clara: é preciso compreender que, enquanto algumas pessoas têm suas casas principalmente para moradia, outras as consideram seu lar.

Ah, mas tem diferença entre residência e lar?

Embora possa não parecer, há uma grande diferença entre os conceitos de Residência e Lar. Posso ter uma casa em um bairro residencial apenas para passar alguns dias do ano e não sentir nenhum vínculo de lar com ela. Por outro lado, posso ocupar essa mesma casa por poucos dias ao ano e ainda assim ter por ela toda a identificação de um lar.

“Juhani Pallasmaa, no primeiro capítulo do livro “Habitar”, discute e questiona o conceito de “residência” e “lar”. Apesar do tom “kitsch” que lar pode ter, a definição de lar traz um significado de personalização, uma casa ainda é uma casa, mesmo vazia. Já um lar, implica pertencimento, como se “lar” fosse um conjunto de bagagens que os ocupantes do espaço tenham trazido na mudança, uma tinta que os moradores largam em toda a casa. Entretanto, arquitetos, na sua maioria, projetam residências e não lares”. Residência ou Lar 

Em outras palavras, em um bairro onde há 100 casas idênticas, algumas servem apenas como 'caixas vazias' para seus proprietários ou inquilinos. Por outro lado, há lares que transbordam vida e sentimentos, exalando energia, bem-estar e conforto, refletindo intensamente o universo psíquico e emocional de quem os habita.

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Com esse pensamento, devemos dar atenção especial à alínea 'a' do inciso VI do artigo 2º da Lei 10.257/2001:

“à utilização inadequada dos imóveis urbanos”

Embora sejamos proprietários de um imóvel em um bairro residencial, devemos estar cientes de que não podemos utilizá-lo de forma a interferir na organização e finalidade social estabelecida pela legislação municipal.

Imagem criada por Copilot IA

Na prática, ao buscarmos desenvolver um trabalho dentro de casa, podemos, de fato, alterar a função social de nossa propriedade.

“Em 1928 na Cidade de Atenas, a reunião do Congresso Internacional de Arquitetura moderno, citada por José Afonso da Silva, definiu o Urbanismo e as funções da cidade nos seguintes termos: “o Urbanismo é a ordenação dos lugares e dos locais diversos que devem abrigar o desenvolvimento da vida material, sentimental e espiritual em todas as suas manifestações individuais ou coletivas. Abarca tanto as aglomerações urbanas como os agrupamentos rurais. O urbanismo já não pode estar submetido às regras de esteticismo gratuito. É por sua essência mesma, de ordem funcional. As três funções fundamentais para cuja realização deve velar o Urbanismo são: 1) habitar; 2) trabalhar; 3) recrear-se.”  Estatuto das Cidades

O que tudo isso significa?

Que a Administração Pública deve assegurar a qualidade de vida dos cidadãos, organizando o espaço social para incluir áreas de lazer, cultura, educação, trabalho e convívio de forma sustentável, visando a satisfação e realização pessoal de cada habitante da cidade. No entanto, muitas cidades expandem-se de maneira desordenada, sem uma organização social que atenda às necessidades dos cidadãos. Como muitos não sabem que uma cidade pode funcionar como um organismo que satisfaz todas as suas necessidades, como poderão cobrar e alcançar resultados positivos em um município que cresce sem planejamento?

Ao manter essa postura social, o empreendedor pode acabar adaptando sua residência para atividades econômicas, sem considerar a verdadeira função social do imóvel, o que pode resultar em diversos problemas jurídicos no futuro. Vamos listar alguns problemas que o empreendedor 'desavisado' poderá encontrar no futuro, caso insista em adaptar sua residência para atividades econômicas, sem considerar a verdadeira função social do imóvel onde mora:

1. Zoneamento e Uso do Solo: Muitos municípios possuem leis de zoneamento que restringem o uso de propriedades residenciais para fins comerciais. Adaptar uma residência para atividades econômicas pode violar essas leis, levando a multas e ordens de cessação das atividades;
2. Licenciamento e Alvarás: Atividades comerciais geralmente, exigem licenças e alvarás específicos. Utilizar uma residência para fins comerciais sem a devida autorização pode resultar em penalidades legais e a impossibilidade de operar o negócio de forma legal;
3. Impacto de Vizinhança: O uso de uma residência para fins comerciais pode causar transtornos aos vizinhos, como aumento do tráfego, barulho e mudanças no caráter residencial da área. Isso pode levar a queixas e litígios por parte dos vizinhos;
4. Segurança e Conformidade: As propriedades comerciais devem cumprir normas de segurança específicas, incluindo regulamentações de incêndio, acessibilidade e saúde pública. Uma residência adaptada para fins comerciais pode não atender a esses padrões, colocando em risco a segurança dos ocupantes e resultando em penalidades legais.
5. Tributação: Propriedades comerciais e residenciais são tributadas de forma diferente. A adaptação de uma residência para uso comercial pode levar a questões tributárias, incluindo a necessidade de reavaliação do imóvel para fins de impostos predial e potencial aumento das taxas;
6. Contratos de Locação: Se a residência for alugada, a adaptação para fins comercias pode violar os termos do contrato de locação, resultando em ações de despejo por parte do contrato de locação, resultando em ações de despejo por parte do proprietário do imóvel.

Para prevenir essas dificuldades, é responsabilidade dos empreendedores procurar orientação jurídica com especialistas em direito tributário e imobiliário, bem como com as entidades governamentais da localidade do imóvel. Isso inclui verificas as leis de zoneamento, obter as licenças necessárias e garantir que o imóvel cumpra todas as normas de segurança e tributação aplicáveis. 

Josiane de Abreu Ribeiro