A UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL URBANO

Imagem: Flávio Tin, ND

A utilização do imóvel urbano é um tema central no Direito Urbanístico brasileiro, especialmente diante das transformações sociais, econômicas e ambientais que marcaram os último anos.

Mais do que um bem patrimonial, o imóvel urbano passou a ser compreendido como um instrumento de realização da função social da propriedade, conforme previso na Constituição Federal de 1988 e reforçado pelo Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001).

"A Propriedade Atenderá a sua Função Social" - Constituição Federal, Art. 5º, XXIII

A Função Social do Imóvel Urbano

A Constituição estabelece que a propriedade deve atender à sua função social (Art. 5º, XXIII), o que, no contexto urbano, significa que o uso do imóvel deve contribuir para o bem-estar coletivo, o desenvolvimento sustentável e a organização das cidades. 

O crescimento sustentável compreende três situações: 

1. Crescimento econômico:
2. Qualidade de vida; 
3. Justiça social.

O crescimento sustentável econômico compreende: “o avanço econômico que garante a preservação do meio ambiente e preza pelo desenvolvimento social da população mundial.” Pesquisa sobre Crescimento Econômico Sustentável levam Nobel da Economia. 

E, valorizar o desenvolvimento social da população é o que todas as cidades devem buscar nos próximos anos, implementando um planejamento urbano equilibrado e políticas públicas que regularizem a propriedade imobiliária.

Por meio de uma gestão pública eficiente da regularização imobiliária, é possível que os novos bairros desenvolvam métodos apropriados para satisfazer as necessidades humanas. 

Isso inclui a criação de um centro comercial para a comunidade local, o incentivo a centros culturais, a disponibilização de serviços médicos, áreas de lazer e o investimento em uma mobilidade urbana segura, visando, assim, promover o bem-estar coletivo por intermédio de uma infraestrutura integrada e sustentável.

O art. 2º, da Lei n. 10.257/2001 diz que:

“A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:

I – Garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações".

É por esse motivo que cada imóvel tem a função social de atender a esse novo modelo de cidade sustentável que deverá ser adequado até 2030, de acordo com as metas previstas pelas Nações Unidas. (META 11.) 

A utilização adequada do imóvel urbano tornou-se, portanto, uma questão estratégica para políticas públicas e planejamento urbano.

No Brasil, de acordo com o IPEA – Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada – os objetivos de desenvolvimento sustentável para as cidades deverão ser:

“Até 2030, garantir o acesso de todos a moradia digna, adequada e a preço acessível; aos serviços básicos e urbanizar os assentamentos precários de acordo com as metas assumidas no Plano Nacional de Habitação, com especial atenção para grupos em situação de vulnerabilidade”. Nações Unidas - Meta 11

Prevê ainda nossa Constituição Federal que, todo imóvel urbano ou rural deve ser utilizado em prol dos interesses da sociedade, e não apenas de seus proprietários.

“É também a Constituição Federal (art. 182, § 4º) que determina a aplicação do Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC), IPTU Progressivo no Tempo e Desapropriação com Pagamento em Títulos, respectivamente, para imóveis que não cumprem sua função social. Todos esses instrumentos foram regulamentados pelo Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001), adotados em São Paulo pelo Plano Diretor de 2002, e tornados aplicáveis com a Lei Municipal 15.234/2010". Prefeitura de São Paulo    ” 

Instrumentos de Política Urbana

O Estatuto da Cidade trouxe mecanismos importantes para garantir o cumprimento da função social da propriedade urbana. Entre os principais instrumentos, destacam-se:

• Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios (PEUC):obriga o proprietário a dar uso adequado ao imóvel;
• IPTU progressivo no tempo: aumenta a carga tributária para imóveis não utilizados;
• Desapropriação com pagamentos em títulos da dívida pública: aplicada em último caso, quando o proprietário insiste na ociosidade do bem;
• Direito de preempção: garante ao poder público a preferência na aquisição de imóveis urbanos.

Fonte: Bairro Residencial

Essas ferramentas têm sido cada vez mais utilizadas por municípios brasileiros que buscam combater a especulação imobiliária e promover o uso racional do solo urbano.

Por essa razão, um imóvel desocupado pode acarretar perdas econômicas, sustentáveis, patrimoniais e de segurança pública, além de outros fatores que podem resultar em prejuízos para o empreendedor que realiza atividades comerciais na cidade.

Viver em sociedade envolve uma constante troca de informações, produtos e a circulação de bens e pessoas. Embora possamos estar sozinhos por algum tempo, nunca estamos completamente isolados.

Uso do Imóvel Urbano e Sustentabilidade

A discussão sobre a utilização do imóvel urbano também envolve a sustentabilidade. O planejamento urbano contemporâneo exige que o uso dos imóveis considere aspectos ambientais, como:

• preservação de áreas verdes;
• uso eficiente de recursos naturais;
• redução de impactos ambientais;
• incentivo à mobilidade urbana sustentável.

Fonte: Qualidade de Vida

Assim, o imóvel urbano deixa de ser apenas um espaço físico e passa a integrar um ecossistema urbano mais amplo, onde cada construção impacta diretamente a qualidade de vida da população.

Regularização Fundiária e Inclusão Social

Outro aspecto relevante é a regularização fundiária urbana (Reurb), disciplinada pela Lei n. 13.465/2027. Esse instrumento busca integrar áreas informais ao ordenamento legal da cidade, garantindo segurança jurídica aos ocupantes e promovendo o acesso à infraestrutura básica.

A utilização adequada do imóvel urbano, nesse contexto, está diretamente ligada à inclusão social, à redução das desigualdades e ao direito à moradia digna.

Portanto, ao reconhecermos que toda propriedade imóvel integra a organização social e jurídica dos espaços urbanos e rurais, é necessário: ao estabelecermos uma pequena empresa em nossa residência, também cumprirmos as normas reguladoras aplicáveis às nossas atividades econômicas. 

Por esta razão, antes de iniciar e desenvolver um negócio, devemos verificar o zoneamento urbano da cidade para prevenir problemas futuros.

Da mesma forma que a propriedade individual tem sua função social em uma cidade, a empresa também possui um propósito especificamente social.

“Assim, quando se fala em função social da empresa faz-se referência à atividade empresarial em si, que decorre do uso dos chamados bens de produção pelos empresários. Como a propriedade (ou o poder de controle) desses bens está sujeito ao cumprimento de uma função social, nos termos do art. 5º, inciso XXIII, da CF/88, o exercício da empresa (atividade econômica organizada) também deve cumprir uma função social específica, a qual, segundo Fábio Ulhoa Coelho, estar satisfeita quando houver criação de empregos, pagamento de tributos, geração de riqueza, contribuição para o desenvolvimento econômico, social e cultural do entrono, adoção de práticas sustentáveis e respeito aos direitos dos consumidores”. Função Social da Empresa  

Desafios Atuais

Apesar dos avanços legislativos, ainda existem desafios significativos:

• imóveis vazios em áreas centrais;
• expansão urbana desordenada;
• dificuldades na fiscalização municipal;
• conflitos entre interesses privados e coletivos.

Além disso, a transformação digital e o crescimento de novas formas de uso, como locações por plataformas digitais, também trazem novas discussões sobre a função social e a regulação do uso dos imóveis urbanos.

A utilização do imóvel urbano no Brasil evoluiu de uma visão puramente patrimonial para uma abordagem social, sustentável e integrada.

O cumprimento da função social da propriedade é essencial para o desenvolvimento equilibrado das cidades e para a promoção da justiça social.

Políticas públicas eficientes são fundamentais para a qualidade de vida e a sustentabilidade dos empreendimentos.

Assim, tanto as autoridades administrativas quanto os indivíduos devem atuar conforme o ordenamento jurídico, visando fortalecer o desenvolvimento econômico regional de maneira sustentável e garantindo qualidade de vida para a população.

E, mais que um direito individual, a propriedade urbana representa uma responsabilidade coletiva, exigindo do proprietário uma postura alinhada às necessidades da sociedade e às diretrizes do planejamento urbano.

 Josiane de Abreu 

Leia nossa matéria no Jornal A Tribuna

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